BGH stärkt Entscheidungsfreiheit von Wohnungseigentümern bei Aufträgen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Wohnungseigentümer bei der Vergabe von Instandhaltungs- und Reparaturaufträgen nicht grundsätzlich verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit beendet das Gericht eine in der Praxis verbreitete Auffassung, wonach Beschlüsse ohne entsprechende Angebote häufig angreifbar waren.

Ausgangssituation

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft verschiedene kleinere Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen, darunter Fenster- und Verglasungsarbeiten sowie Malerleistungen. Die Aufträge wurden ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten vergeben. Begründet wurde dies mit langjährig positiven Erfahrungen mit den ausgewählten Handwerksbetrieben.

Einige Eigentümer gingen gerichtlich gegen die Beschlüsse vor und argumentierten, dass ohne Vergleichsangebote keine ordnungsgemäße Verwaltung vorliege.

Keine feste Pflicht zu mehreren Angeboten

Der BGH stellte jedoch klar: Eine gesetzliche Verpflichtung, mehrere Angebote einzuholen, existiert nicht. Auch die oft praktizierte sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ findet im Gesetz keine Grundlage. Eine solche pauschale Vorgabe werde der Vielfalt möglicher Maßnahmen nicht gerecht und schränke den Entscheidungsspielraum der Eigentümer unnötig ein.

Entscheidend ist die sachgerechte Grundlage

Maßgeblich ist vielmehr, ob die Eigentümer auf Basis ausreichender Informationen entscheiden. Dabei kommt es auf die Perspektive eines wirtschaftlich vernünftig handelnden Eigentümers an. Faktoren wie Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme spielen hierbei eine zentrale Rolle.

Bei kleineren Maßnahmen können Eigentümer häufig selbst einschätzen, ob Preis und Leistung angemessen sind. Zusätzlich ist die Hausverwaltung verpflichtet, Angebote auf Plausibilität und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Alternativen zu Vergleichsangeboten

Gerade bei größeren Projekten können Informationen auch auf anderem Wege eingeholt werden – etwa durch externe Fachleute wie Architekten oder Sachverständige. Zudem können praktische Aspekte wie Zeitdruck oder eine begrenzte Anzahl verfügbarer Handwerker gegen das Einholen mehrerer Angebote sprechen.

Erfahrung mit Unternehmen als wichtiger Faktor

Ein weiterer wichtiger Aspekt: Die Zusammenarbeit mit bereits bewährten Dienstleistern kann eine Entscheidung ohne Vergleichsangebote rechtfertigen. Neben dem Preis sind auch Zuverlässigkeit, Qualität der Ausführung, Termintreue und der Umgang mit möglichen Mängeln entscheidend.

Gerade bei bekannten Unternehmen können diese Faktoren oft besser eingeschätzt werden, insbesondere wenn sie mit den Gegebenheiten vor Ort vertraut sind.

Grenzen der Entscheidungsfreiheit

Trotz der neuen Klarstellung gilt weiterhin: Ein Beschluss kann unwirksam sein, wenn das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist. In solchen Fällen müssen Einwände jedoch konkret und fristgerecht vorgebracht werden.

Fazit

Mit seinem Urteil schafft der BGH mehr Flexibilität für Wohnungseigentümergemeinschaften. Starre Vorgaben wie die „Drei-Angebote-Regel“ gehören der Vergangenheit an. Stattdessen kommt es auf eine fundierte und nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage im Einzelfall an.