BGH lockert die Drei-Angebote-Regel / Urteil BGH vom 10.02.2023 (Az.: V ZR 246/21)
Bisher war es in Deutschland üblich, dass Amts- und Landgerichte mindestens drei Vergleichsangebote verlangen, um die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses über umfassende oder teure Verwaltungsmaßnahmen zu gewährleisten. Beispielsweise konnten Anfechtungsklagen erfolgreich sein, wenn eine umfassende Sanierung beschlossen wurde, ohne dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) zuvor durch mindestens drei vergleichbare Angebote einen Überblick über den Markt gewonnen hatte. Gerichte erklärten solche Beschlüsse als ungültig, da sie auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage beruhten. Das Argument vieler Verwalter, keine weiteren Anbieter finden zu können, wurde dabei nicht akzeptiert.
In einem Urteil vom 10.02.2023 (Az. V ZR 246/21) hat der BGH jedoch eine neue Perspektive eingenommen: Ein Beschluss kann dennoch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn nachweislich der Grund für das Fehlen von Vergleichsangeboten darin liegt, dass trotz ausreichender Anfragen keine weiteren Angebote eingegangen sind. In dem Urteil bezieht sich der BGH auf einen zweiten Beschluss über dieselbe Sanierungsmaßnahme, nachdem der erste Beschluss aufgrund fehlender Vergleichsangebote in einer vorhergehenden Anfechtungsklage für ungültig erklärt wurde. Tatsächlich könnte es aber keinen Unterschied machen, ob der Verwalter bereits vor dem ersten Beschluss gescheitert ist. Beispiel: Im ersten Beschluss wird eine Sanierung auf Basis von Angebot A beschlossen, obwohl keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Nach einer erfolgreichen Anfechtungsklage wird der Beschluss für ungültig erklärt. Bei der nächsten Versammlung bemüht sich der Verwalter erneut um Vergleichsangebote, stößt aber auf Schwierigkeiten, da Anbieter nicht reagieren oder wegen voller Auftragsbücher ablehnen. Die Mehrheit beschließt daraufhin erneut die Vergabe des Auftrags gemäß Angebot A.
Die Entscheidung des BGH sollte ernst genommen werden. Verwalter müssen ernsthafte und nachweisbare Anstrengungen unternehmen, um Vergleichsangebote zu beschaffen. Nur wenn diese Bemühungen nachweislich erfolglos sind und nur ein oder zwei Angebote eingeholt werden konnten, kann die Beschlussfassung auf dieser reduzierten Basis dennoch als ordnungsgemäße Verwaltung gelten. Es ist ratsam, dass Verwalter ihre Bemühungen dokumentieren, um im Zweifelsfall Beweise für die Ernsthaftigkeit ihrer Suche vorzulegen. Besonders hilfreich ist es, wenn nach nicht reagierenden Anbietern nachgehakt wird. Professionelle Verwalter arbeiten strukturiert und fordern rechtzeitig eine ausreichende Anzahl an Angeboten an. Ein Netzwerk oder ein Pool von Anbietern, mit denen regelmäßig zusammengearbeitet wird, kann unterstützend wirken. Auch digitale Werkzeuge und die Einbindung der Eigentümer in den Angebotsprozes
Bisher war es in Deutschland üblich, dass Amts- und Landgerichte mindestens drei Vergleichsangebote verlangen, um die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses über umfassende oder teure Verwaltungsmaßnahmen zu gewährleisten. Beispielsweise konnten Anfechtungsklagen erfolgreich sein, wenn eine umfassende Sanierung beschlossen wurde, ohne dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) zuvor durch mindestens drei vergleichbare Angebote einen Überblick über den Markt gewonnen hatte. Gerichte erklärten solche Beschlüsse als ungültig, da sie auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage beruhten. Das Argument vieler Verwalter, keine weiteren Anbieter finden zu können, wurde dabei nicht akzeptiert.
In einem Urteil vom 10.02.2023 (Az. V ZR 246/21) hat der BGH jedoch eine neue Perspektive eingenommen: Ein Beschluss kann dennoch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn nachweislich der Grund für das Fehlen von Vergleichsangeboten darin liegt, dass trotz ausreichender Anfragen keine weiteren Angebote eingegangen sind. In dem Urteil bezieht sich der BGH auf einen zweiten Beschluss über dieselbe Sanierungsmaßnahme, nachdem der erste Beschluss aufgrund fehlender Vergleichsangebote in einer vorhergehenden Anfechtungsklage für ungültig erklärt wurde. Tatsächlich könnte es aber keinen Unterschied machen, ob der Verwalter bereits vor dem ersten Beschluss gescheitert ist. Beispiel: Im ersten Beschluss wird eine Sanierung auf Basis von Angebot A beschlossen, obwohl keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Nach einer erfolgreichen Anfechtungsklage wird der Beschluss für ungültig erklärt. Bei der nächsten Versammlung bemüht sich der Verwalter erneut um Vergleichsangebote, stößt aber auf Schwierigkeiten, da Anbieter nicht reagieren oder wegen voller Auftragsbücher ablehnen. Die Mehrheit beschließt daraufhin erneut die Vergabe des Auftrags gemäß Angebot A.
Die Entscheidung des BGH sollte ernst genommen werden. Verwalter müssen ernsthafte und nachweisbare Anstrengungen unternehmen, um Vergleichsangebote zu beschaffen. Nur wenn diese Bemühungen nachweislich erfolglos sind und nur ein oder zwei Angebote eingeholt werden konnten, kann die Beschlussfassung auf dieser reduzierten Basis dennoch als ordnungsgemäße Verwaltung gelten. Es ist ratsam, dass Verwalter ihre Bemühungen dokumentieren, um im Zweifelsfall Beweise für die Ernsthaftigkeit ihrer Suche vorzulegen. Besonders hilfreich ist es, wenn nach nicht reagierenden Anbietern nachgehakt wird. Professionelle Verwalter arbeiten strukturiert und fordern rechtzeitig eine ausreichende Anzahl an Angeboten an. Ein Netzwerk oder ein Pool von Anbietern, mit denen regelmäßig zusammengearbeitet wird, kann unterstützend wirken. Auch digitale Werkzeuge und die Einbindung der Eigentümer in den Angebotsprozess können die Aufgaben erleichtern.