BGH: Kein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht berechtigt sind, die Zahlung von Hausgeld zurückzuhalten, auch wenn sie mit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder mit gefassten Beschlüssen nicht einverstanden sind oder eigene Ansprüche gegen die Gemeinschaft geltend machen. 

Ausgangspunkt des Verfahrens 

Dem Urteil lag ein Fall zugrunde, in dem ein Wohnungseigentümer die Zahlung von Hausgeld verweigerte. Er begründete dies damit, dass die Jahresabrechnung fehlerhaft sei und die Verwaltung ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt habe. Aus diesen Gründen machte er ein Zurückbehaltungsrecht geltend und sah sich nicht verpflichtet, das verlangte Hausgeld zu zahlen. 

Rechtliche Bewertung durch den BGH 

Der BGH wies dieses Vorgehen eindeutig zurück. Nach Auffassung des Gerichts besteht zwischen der Pflicht zur Zahlung von Hausgeld und möglichen Gegenansprüchen eines einzelnen Wohnungseigentümers kein unmittelbarer rechtlicher Zusammenhang, der ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB rechtfertigen würde. Die Hausgeldzahlung dient der Finanzierung der laufenden Kosten der Gemeinschaft, etwa für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen oder Versorgungsleistungen. Diese gemeinschaftlichen Verpflichtungen bestehen unabhängig davon, ob einzelne Eigentümer Beanstandungen haben. 

 Bedeutung für die Wohnungseigentümergemeinschaft 

Besonders betont der BGH die Schutzbedürftigkeit der Gemeinschaft. Würde man einzelnen Eigentümern erlauben, Hausgeldzahlungen wegen individueller Streitigkeiten zurückzuhalten, könnte dies die Liquidität der WEG erheblich gefährden. Laufende Rechnungen könnten nicht mehr beglichen werden, was letztlich zu Nachteilen für alle Eigentümer führen würde. Die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wäre damit ernsthaft bedroht. 

Richtiger Rechtsweg für unzufriedene Eigentümer 

Der BGH stellt klar, dass Wohnungseigentümer ihre Rechte nicht durch Zahlungsverweigerung, sondern ausschließlich über die vorgesehenen rechtlichen Mittel durchsetzen dürfen. Dazu gehören insbesondere: 

• die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, 
• Klagen auf ordnungsgemäße Verwaltung, 
• sowie gegebenenfalls Zahlungs- oder Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft oder den Verwalter. 

Diese Verfahren lassen die Pflicht zur laufenden Hausgeldzahlung unberührt. 

Kernaussage des Urteils 

Das Urteil unterstreicht die zentrale Bedeutung des Hausgeldes für das Funktionieren einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch bei Streitigkeiten gilt der Grundsatz: Hausgeld ist zunächst zu zahlen – Einwände sind getrennt davon gerichtlich zu klären. 

Damit schafft der BGH Rechtssicherheit und stärkt die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften insgesamt.