BGH-Entscheidung zur Änderung des Verteilungsschlüssels für Rücklagen

Am 14.02.2025 hat der Bundesgerichtshof im Verfahren V ZR 128/23 entschieden, dass Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zu Rücklagen durch Mehrheitsbeschluss zu ändern.

Sachverhalt:

Die Teilungserklärung der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) sah vor, dass die Beträge zur Erhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt werden sollten. Da der Miteigentumsanteil bei den Wohnungen etwa viermal größer war als bei den Gewerbeeinheiten, führte dies zu einer Privilegierung der Gewerbeeigentümer. Die Eigentümer beschlossen daher, dass alle Kosten, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage, künftig nach „beheizbarer Wohnfläche“ verteilt werden sollen. Einige Wohnungseigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss, da sie der Meinung waren, dass die Änderung des Verteilerschlüssels nicht rechtmäßig sei, da die Teilungserklärung keine Änderung per Mehrheitsbeschluss vorsehe.

Entscheidung:

Der BGH bejaht die Beschlusskompetenz der GdWE zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Zahlungen auf Rücklagen werden als „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ gemäß § 16 Abs. 2 S. 1 WEG betrachtet. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass der Kostenbegriff in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG anders gemeint sei als in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG.

Der BGH stellt klar, dass die Formulierung „bestimmte Art von Kosten“ in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sich lediglich auf das allgemeine Bestimmtheitsgebot von Kostenbeschlüssen bezieht und keine zusätzlichen Anforderungen erforderlich macht. Die beschlossene Änderung der Kostenverteilung wird als abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG betrachtet und nicht als generelle Änderung des Verteilungsschlüssels.

Die Änderung des Verteilungsschlüssels muss jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und darf nicht gegen sachliche Gründe verstoßen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, da der bisherige Verteilungsschlüssel bestimmte Eigentümer ohne sachlichen Grund privilegierte.

Ferner stellt der BGH klar, dass sich die Formulierung in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG „bestimmte Art von Kosten“ lediglich auf das allgemeine Bestimmtheitsgebot von Kostenbeschlüssen beziehe und keine zusätzlichen Anforderungen erforderlich mache. Nach Ansicht des BGHs handele es sich bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung auch um eine abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG und nicht um eine von der Kompetenz nicht gedeckte generelle Änderung des Verteilungsschlüssels.

Nach dem BGH muss die Änderung des Verteilungsschlüssels jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und darf nicht gegen sachliche Gründe verstoßen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da der bisherige Verteilungsschlüssel bestimmte Eigentümer ohne sachlichen Grund privilegierte.